Cómo el aumento de impuestos en CABA impacta en tu alquiler, expensas y costos fijos

El aumento de impuestos en CABA aprobado para 2025 no es solo una noticia de Hacienda. Para el que alquila un departamento en Palermo, un local en Once o un consultorio en Belgrano, se traduce en costos fijos que se mueven antes de que llegue el primer aumento de alquiler.

El ABL que llega a la boleta de expensas

El impuesto inmobiliario (ABL) subió en promedio 35% para las propiedades de mayor valor. En un edificio medio de Caballito con expensas de $85.000 mensuales, el ABL representa entre el 18% y el 25% del total. Eso significa un aumento de entre $6.000 y $9.000 que el consorcio va a repartir entre los propietarios. Traducido: tu expensa sube aunque el administrador no toque una lamparita.

Ingresos Brutos para el que vive de alquiler

Los locadores que tienen más de un inmueble y están inscriptos en Ingresos Brutos vieron subir la alícuota del 1,5% al 2%. Para un departamento que se alquila en $450.000, eso son $9.000 extra por mes que el propietario va a querer recuperar en el próximo contrato. El inquilino que renueva en los próximos seis meses va a sentir el golpe en la cuota de alquiler y en el depósito de garantía, que suele actualizarse al nuevo valor.

El comerciante de barrio que ya calcula el nuevo margen

En Once, Flores o Villa Crespo, el aumento de la tasa de Seguridad e Higiene y de Ingresos Brutos para categorías más altas llega al 40% en algunos casos. Un negocio de ropa que factura $4 millones por mes ahora paga casi $30.000 más de impuestos mensuales. Ese costo no se absorbe: se traslada al precio de la prenda o se compensa achicando el margen bruto. El comerciante que remarcaba los lunes ahora va a tener que remarcar también los aumentos impositivos.

Impuesto de Sellos en los nuevos contratos

Los contratos de alquiler que se firmen a partir de ahora van a tener un 0,5% adicional de Sellos sobre el total del contrato. Para un alquiler de dos años a $500.000 mensuales, eso son casi $60.000 que alguien tiene que pagar al momento de firmar. En la práctica, la mitad suele caer en el inquilino bajo la forma de "gastos de escritura" o directamente en el primer mes.

¿Qué podés hacer si sos inquilino?

Primero, mirá la boleta de ABL de tu edificio. Si el aumento ya figura, pedile al administrador el detalle antes de que llegue la próxima expensa. Segundo, cuando te toque renovar, calculá el nuevo valor real del alquiler sumando el ajuste impositivo. Tercero, considerá barrios donde el ABL es más bajo (Villa Devoto, Villa Urquiza norte) si tu presupuesto está ajustado.

Para el propietario que alquila

Si tenés el inmueble en CABA y estás monotributista, evaluá si te conviene pasar a Responsable Inscripto antes de que cierre el año fiscal. El salto en Ingresos Brutos puede comerse parte de la rentabilidad. Además, vale la pena chequear si el inmueble califica para alguna exención parcial por ser vivienda única o por obras de mejora declaradas.

El dato que pocos miran: la actualización semestral

A diferencia de años anteriores, el nuevo esquema prevé una actualización semestral atada a la inflación de CABA. Eso significa que si la inflación se mantiene alta, en julio de 2025 puede venir otro ajuste sin que la Legislatura tenga que volver a votar. Para quien planifica mudarse o abrir un local, esto cambia la ecuación: ya no es un aumento de una vez, es un sendero de subas.

Cómo afecta a las pymes de servicios

Un estudio contable, una agencia de marketing o un gimnasio pequeño que funciona en un local alquilado ve subir tres variables al mismo tiempo: el alquiler (por el traslado del Ingresos Brutos del locador), la tasa municipal y sus propios Ingresos Brutos. El combo puede llegar al 45% de aumento en costos fijos en menos de seis meses. Muchos están analizando mudarse a provincia o pasar parte de la operación a remoto para bajar la base imponible.

Plazos fijos vs. bienes raíces: la nueva comparación

Con las tasas de interés reales todavía negativas, muchos porteños evalúan si seguir invirtiendo en departamentos para alquilar o volverse a plazos fijos UVA o a fondos comunes. El aumento impositivo baja la rentabilidad neta del alquiler del 6-7% anual al 4,5-5,5% en muchos casos. Ese medio punto de diferencia define si comprás un dos ambientes en Almagro o seguís con el dinero en el banco.

El aumento de impuestos en CABA no es una medida aislada. Es parte de un ajuste fiscal que la Ciudad necesita para mantener obras y servicios con una coparticipación que no crece al ritmo del gasto. Para el que vive o trabaja en Buenos Aires, se traduce en una presión concreta sobre el bolsillo que se siente en la expensa, en la cuota del alquiler y en el precio de los productos que compra en el barrio.

Si estás por firmar un contrato, renovar o abrir un comercio, hacé los números con la nueva escala. Un aumento del 35% en impuestos no se siente igual si ganás $900.000 que si ganás $350.000. Y en una ciudad donde el 65% de los hogares alquila, ese detalle marca la diferencia entre llegar a fin de mes o tener que mudarse.