Cómo influye el estado del edificio en el precio de un departamento
El mantenimiento del inmueble y sus servicios comunes puede sumar o restar hasta un 20% al valor de una unidad. Amenities atractivos elevan el precio, pero edificios deteriorados lo bajan notablemente.
Si estás pensando en comprar o vender un departamento en Buenos Aires, el estado general del edificio puede ser tan importante como los metros cuadrados o la ubicación. Según datos del mercado inmobiliario, el mantenimiento del inmueble y sus partes comunes puede impactar entre un 10 y un 20 por ciento en el valor final de la propiedad.
Muchos compradores se fijan primero en amenities como pileta, gym, sum o terraza compartida, que suelen actuar como potenciadores del precio. Un edificio bien mantenido con estos servicios puede valer entre un 15 y un 25 por ciento más que uno similar sin ellos. Pero el efecto se revierte cuando el ascensor no funciona, las paredes muestran humedad o las veredas internas están rotas.
"Un edificio con expensas bajas pero en mal estado termina siendo más caro a largo plazo porque el comprador sabe que va a tener que invertir en arreglos", explica un tasador consultado. En barrios como Almagro, Caballito o Villa Urquiza, donde abundan los edificios de los años 60 y 70, este factor se nota especialmente.
Los problemas más habituales que desvalorizan una unidad son: fallas en el ascensor (puede restar hasta 8 por ciento), filtraciones en terrazas o medianeras, deterioro de fachadas y patios, y servicios comunes fuera de uso. Además, si el consorcio tiene deudas o falta de acuerdo entre vecinos, los potenciales compradores suelen bajarse de la operación.
Por el lado positivo, las refacciones recientes en el hall de entrada, la modernización del ascensor o la impermeabilización de la terraza suelen recuperarse en el precio de venta. En muchos casos, un edificio que se pone al día logra vender sus unidades un 12 por ciento más rápido que el promedio del barrio.
Desde la perspectiva de quien vive en la ciudad, el estado del edificio también afecta la calidad de vida diaria. Un ascensor que se rompe seguido complica la rutina, sobre todo para familias con chicos o adultos mayores. Las mujeres que volvemos tarde notamos especialmente la falta de buena iluminación en palieres y garajes.
En el AMBA, donde la mayoría de las propiedades son departamentos, los tasadores recomiendan revisar el estado de las instalaciones antes de cerrar una operación. Revisar las actas de asamblea, pedir el detalle de expensas y, si es posible, hablar con vecinos ayuda a evitar sorpresas.
Si pensás vender, invertir en mantenimiento preventivo suele ser una de las mejores formas de proteger el valor de tu propiedad. Un informe técnico y algunas mejoras visibles pueden marcar la diferencia entre vender en 60 días o tener el cartel de "se vende" durante meses.
El mercado actual muestra que los compradores están más exigentes con este aspecto. Después de años de postergar arreglos por la crisis, muchos edificios porteños necesitan inversiones urgentes. Quienes ya las hicieron, hoy cosechan la diferencia en el precio que pueden pedir.