Analista inmobiliario: “Este es ese momento en el que en unos años vas a decir ‘ahí había que comprar’”

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra una combinación poco frecuente: precios que se mantienen casi estables, una oferta amplia de departamentos y espacio para que el comprador negocie. Según el analista Daniel Bryn, quien sigue mes a mes los datos de CABA y el conurbano, esto configura uno de esos períodos que, mirando hacia atrás, la gente recuerda como el momento ideal para comprar.

En septiembre se registraron 6.612 escrituras, el mejor mes del año. El precio promedio publicado del metro cuadrado en octubre se ubica en u$s 2.493, con una suba interanual de solo 1,8%. El usado está en u$s 2.225 (0,5% arriba en un año), mientras que los departamentos a estrenar promedian u$s 2.983 y los de pozo u$s 3.173. El precio de cierre estimado ronda los u$s 2.470 por m2 escriturado.

En números:

• Un dos ambientes de 50 m² cuesta en promedio u$s 132.000 para entrar.
• Un tres ambientes de 70 m² se ubica cerca de u$s 181.000.
• El valor promedio por escritura en septiembre fue de u$s 119.755, 1,4% más que hace un año.

Hay 73.786 departamentos en venta en la Ciudad, un 4,1% menos que hace doce meses. El stock empieza a achicarse de a poco, lo que podría generar presión al alza si la demanda sigue recuperándose. Según Zonaprop, el m² acumula una suba de 1,8% en lo que va de 2026 y todavía está 11,3% por debajo del máximo histórico.

La brecha entre el precio pedido y el de cierre se mantiene alrededor del 4,75-5%. Eso significa que los vendedores siguen aceptando ofertas por debajo de lo publicado. En septiembre, el 71% de las zonas relevadas mostró aumentos mensuales en los precios pedidos, aunque la dispersión entre barrios sigue siendo grande. Lugano sigue siendo el más barato, con u$s 1.067 por m².

¿Qué pasa con las hipotecas? En septiembre se firmaron 1.256 escrituras con crédito, el 19% del total. En lo que va del año suman 7.423 operaciones, 31% menos que en 2025, pero desde el piso de mayo se duplicaron gracias a la baja de tasas. Ocho de cada diez escrituras se siguen cerrando con ahorro propio o transferencia.

Las tasas de créditos UVA más competitivas en octubre las ofrece el Banco Ciudad (TNA 6,5% a 25 años), seguido por ICBC (6,9% a 20 años) y el resto de los bancos principales en torno al 7,5%.

Del lado del alquiler, el dos ambientes promedio subió solo 1,2% en octubre y llegó a $909.058 mensuales, la menor variación del año. La rentabilidad bruta anual se mantiene en 5,7%, lo que equivale a recuperar la inversión en unos 17,5 años de alquiler. Lugano lidera con 9,6% y Puerto Madero cierra la tabla con 3,2%.

Traducido al bolsillo: quien compra para alquilar hoy recupera la plata más rápido que hace un año. Pero la ventaja del comprador no es eterna. Los precios mostraron en octubre la mayor suba mensual del año (0,4%) y la variación interanual se aceleró. Si las hipotecas siguen creciendo y el stock se sigue reduciendo, la presión sobre los valores puede aumentar.

Los analistas coinciden en que, siempre mirando el barrio, la forma de financiamiento y el horizonte de inversión, hoy existe una ventana interesante para quien quiere entrar al mercado. Precios quietos, mucha oferta para elegir y margen de negociación hacen que este sea, según Bryn, uno de esos momentos que en unos años se recuerdan como “ahí había que comprar”.

Con información de El Cronista.