Crédito hipotecario: más de 13.000 personas accedieron a un préstamo, pero el mercado se enfría

El crédito hipotecario sigue siendo una de las grandes barreras para acceder a la vivienda en la Argentina. Entre enero y julio de 2026 se registraron 13.329 nuevas operaciones, según datos oficiales. La cifra representa una caída del 47% en comparación con el mismo período del año anterior.

Traducido: si en 2025 se otorgaban casi 25.000 créditos en siete meses, ahora se otorgan poco más de 13.000. El mercado se enfría a pesar de los esfuerzos de bancos privados, provincias y el propio Gobierno por reactivar el financiamiento de largo plazo.

En números:

• Operaciones enero-julio 2026: 13.329
• Caída interanual: 47%
• Objetivo oficial: llegar a 20.000 créditos en todo el año

Los bancos mejoraron las condiciones: bajaron tasas, extendieron plazos y ajustaron los ingresos mínimos requeridos. Algunas provincias lanzaron líneas subsidiadas y el Gobierno anunció incentivos para que más familias puedan acceder. Sin embargo, los especialistas coinciden en que persisten problemas estructurales que frenan la demanda.

El principal freno sigue siendo la brecha entre el valor de las propiedades y el monto que los bancos están dispuestos a prestar. Aunque la inflación bajó respecto de años anteriores, los precios de los inmuebles en CABA y el AMBA subieron fuerte en dólares. Un departamento de dos ambientes en un barrio medio ya supera los 120.000 dólares, mientras que un crédito típico cubre entre el 60% y el 70% del valor.

Para el bolsillo del asalariado medio, eso significa juntar una seña de entre 40.000 y 50.000 dólares. En un país donde ahorrar en dólares es complicado y los salarios no acompañan, esa barrera se vuelve infranqueable para la mayoría.

Otro punto clave es la cuota. Aunque las tasas bajaron, la relación cuota-ingreso sigue siendo alta. Un crédito de 70.000 dólares a 20 años puede implicar una cuota inicial de más de 500 dólares al tipo de cambio actual. Para un matrimonio que gana 1.500.000 pesos por mes juntos, eso representa más del 40% de sus ingresos. Los bancos no aprueban ese nivel de endeudamiento.

Los analistas del sector remarcan que falta previsibilidad. Nadie sabe con certeza cómo se va a mover el dólar, la inflación o las tasas en los próximos 24 meses. Y un crédito hipotecario se toma para 15, 20 o 30 años. Esa incertidumbre hace que tanto los bancos como los tomadores de crédito prefieran esperar.

Desde el lado de la oferta, los bancos también tienen límites. Aunque el BCRA flexibilizó algunas normas, la liquidez para préstamos de largo plazo sigue siendo escasa. Muchos terminan fondeando con plazos fijos a tasa alta, lo que encarece el producto final.

¿Qué significa esto para tu bolsillo? Si estás pensando en comprar un departamento, el escenario actual es más restrictivo que hace un año. Las cuotas son más altas en términos reales y el ahorro previo que se exige es mayor. Por eso muchas familias optan por alquiler o postergan la decisión.

El dato clave es que, a pesar de la baja de la inflación, el crédito hipotecario no repunta al ritmo que esperaba el mercado. Los esfuerzos oficiales y privados por mejorar las condiciones no alcanzan a compensar la pérdida de poder adquisitivo de los salarios y la brecha con los precios de las propiedades.

Si la tendencia se mantiene, los especialistas estiman que el año terminará con no más de 20.000 operaciones, una cifra muy por debajo de lo necesario para hablar de un mercado en recuperación. Mientras tanto, el sueño de la vivienda propia sigue postergado para la mayoría de los argentinos.