Flipping inmobiliario: cuánto hay que invertir para que el negocio deje ganancias

El flipping inmobiliario —comprar un inmueble antiguo, refaccionarlo y venderlo en un plazo corto— se consolidó como una de las estrategias preferidas por inversores que buscan rentabilidad en ladrillos. En un país donde gran parte del stock de viviendas tiene más de 40 años y casi dos millones necesitan refacciones profundas, la idea parece lógica: generar valor agregado con una intervención inteligente.

Sin embargo, según Luciano Farez, ingeniero civil y CEO de Felanix, el negocio ya no es tan sencillo como hace unos años. “Los márgenes se achicaron y eso obliga a hacer muy bien las cuentas”, advierte. Hoy, pensar que alcanza con comprar barato, pintar y vender caro es un error que puede terminar en pérdida.

En números: los costos que realmente hay que considerar

Más allá del precio de compra y el costo de la obra, el cálculo debe incluir una lista extensa de gastos que muchos inversores subestiman:

• Impuestos y gastos de escritura (compra y venta)
• Honorarios de profesionales (arquitectos, ingenieros, martilleros)
• Costo financiero si se usa crédito o capital prestado
• Gastos de mantenimiento durante los meses que dura la obra
• Publicidad y costos de venta
• Imprevistos y contingencias (que suelen rondar entre 10% y 20% del presupuesto de obra)

Farez insiste en que el error más común es hacer una cuenta simplificada: precio de compra + obra = precio de venta. “Hasta que no empezás a demoler nunca sabés exactamente qué vas a encontrar. Pueden aparecer problemas de humedad, instalaciones obsoletas o cuestiones estructurales que modifican completamente el presupuesto”, explica.

Por eso recomienda dejar un colchón generoso para imprevistos y, sobre todo, ganar el negocio antes de firmar la compra. “El análisis de la inversión es lo que define si vas a tener margen o no”, dice.

¿Qué tipo de propiedades funcionan mejor?

No todas las oportunidades son iguales. Según el especialista, las que más rinden son aquellas donde una refacción relativamente sencilla genera un cambio grande en la percepción del comprador final. Redistribuir ambientes, integrar la cocina al living, renovar baños, mejorar la iluminación y actualizar terminaciones suelen dar más rentabilidad que reformas estructurales complejas.

La ubicación sigue siendo el factor número uno. “Una buena refacción puede mejorar muchísimo un departamento, pero difícilmente compense una mala ubicación. En cambio, una propiedad bien ubicada, aunque esté desactualizada, suele tener mucho potencial”, afirma Farez.

El secreto: pensar en el comprador final

Otro punto clave es no remodelar según el gusto propio, sino según lo que el mercado está dispuesto a pagar. “Uno no remodela un departamento para que le guste a uno; lo remodela para que el comprador final lo perciba como un producto mejor y esté dispuesto a pagar más por él”, resume.

¿Sigue conviniendo frente a otras inversiones?

Antes de embarcarse en un flipping, Farez recomienda comparar la rentabilidad neta (después de todos los gastos e impuestos) con alternativas más simples como un plazo fijo, un alquiler o incluso bonos. Si después de seis meses de obra, riesgo y dolores de cabeza el rendimiento es parecido al de una inversión pasiva, probablemente no valga la pena.

El negocio deja ganancias cuando se identifica una propiedad con verdadero potencial de transformación que el mercado reconozca con un precio de venta significativamente más alto. En un contexto de márgenes más ajustados, la planificación rigurosa y un análisis profundo antes de comprar son las únicas herramientas que separan un buen negocio de una inversión que termina empatada o en rojo.

Si estás evaluando entrar en este rubro, la recomendación es clara: hacé números conservadores, sumá todos los costos posibles y dejá margen para lo que no se ve hasta que se empieza a tirar pared.