Herencias vacantes: por qué aparecen departamentos a precios base bajos y cómo se compran
Cuando una propiedad no tiene herederos ni sucesión, el Estado la regulariza y la subasta públicamente. Así surgen oportunidades inmobiliarias con precios de base más accesibles en Buenos Aires.
En el mercado inmobiliario porteño cada vez es más frecuente ver avisos de departamentos que se venden por debajo del valor de mercado. Muchos de ellos provienen de herencias vacantes, es decir, inmuebles cuyos dueños fallecieron sin dejar testamento ni herederos conocidos.
En estos casos, el Estado interviene para regularizar la situación. Tras un proceso judicial de declaración de vacancia, la propiedad pasa al dominio del Estado nacional, provincial o municipal según corresponda. Una vez regularizada, se incorpora al mercado a través de subastas públicas organizadas por organismos como la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) o equivalentes provinciales.
El principal atractivo para los compradores es el precio de base, que suele ser sensiblemente más bajo que el valor de plaza. Esto se debe a que el objetivo no es maximizar la ganancia sino recuperar el bien al circuito productivo y evitar que quede abandonado. Sin embargo, no se trata de una ganga sin riesgos: los compradores deben estar dispuestos a asumir ciertos costos y tiempos adicionales.
El proceso comienza con la publicación de los pliegos de subasta. Allí se detalla la descripción del inmueble, su ubicación, estado de conservación, deudas existentes (expensas, impuestos, servicios) y el precio base. Los interesados deben presentar una oferta económica junto con una garantía, generalmente un depósito en efectivo o un seguro de caución.
Una vez adjudicada la propiedad, el comprador debe abonar el saldo en los plazos establecidos, que suelen ser cortos. A partir de allí comienza la escrituración. Es frecuente que los departamentos requieran arreglos importantes porque estuvieron años sin mantenimiento. Además, pueden existir deudas acumuladas que, en muchos casos, debe asumir el nuevo propietario.
Los barrios donde más aparecen este tipo de propiedades suelen ser aquellos con edificios antiguos, como Once, Almagro, Balvanera o zonas del sur de la ciudad. En muchos casos se trata de monoambientes o departamentos de dos ambientes que, una vez refaccionados, representan una buena oportunidad de inversión o primer hogar.
Para participar en estas subastas no se requiere ser especialista. Cualquier persona física o jurídica puede hacerlo siempre que cumpla con los requisitos administrativos. Se recomienda revisar personalmente el inmueble (cuando la subasta lo permite), consultar el estado de las expensas y verificar posibles ocupantes irregulares.
El fenómeno de las herencias vacantes refleja, en parte, cambios demográficos y sociales: familias más pequeñas, mayor expectativa de vida y una cantidad creciente de personas que fallecen sin dejar herederos directos. Según datos de los últimos años, la cantidad de bienes que ingresan al Estado por esta vía ha aumentado de manera sostenida.
Quienes ya compraron en subastas destacan que, más allá del precio inicial, el verdadero ahorro aparece recién después de la refacción y la regularización completa. No es un camino rápido, pero para quienes tienen paciencia y capacidad de gestión puede resultar muy conveniente.
En un contexto donde el acceso a la vivienda propia se volvió más complejo por los valores del mercado, las subastas de herencias vacantes se consolidan como una alternativa concreta para quienes están dispuestos a recorrer un camino con más pasos pero con costos iniciales más accesibles.