Comprar departamento usado o a estrenar: qué conviene en 2026

Los precios de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires siguen en alza. Según Zonaprop, el valor medio del metro cuadrado subió 0,3% en septiembre y acumula un aumento de 1,4% en lo que va de 2026. Hoy se ubica en u$s 2.484 por m², todavía 11,3% por debajo del máximo histórico.

En este contexto, construir se volvió más caro en dólares, lo que impacta directamente en el precio de las unidades a estrenar. Al mismo tiempo, la recuperación del crédito hipotecario y una mayor actividad en el mercado abren oportunidades tanto para familias que buscan vivienda como para inversores.

¿Qué conviene hoy: comprar usado o nuevo? La respuesta no es única y depende del presupuesto, el destino de la propiedad y la forma de pago.

Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar, se inclina hoy por las propiedades usadas. Explica que el fuerte aumento de los costos de construcción elevó el precio de lo nuevo, mientras que muchos inmuebles usados mantienen valores más competitivos. Entre las ventajas menciona la posibilidad de negociar el precio, inspeccionar el estado real antes de comprar y disponer del departamento de forma inmediata.

Además, el regreso del crédito hipotecario está impulsando principalmente la compra de viviendas ya terminadas.

Desde Spazios, en cambio, advierten que la decisión depende de múltiples variables. Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora, señala que si se cuenta con todos los dólares disponibles, un departamento usado puede ser una excelente oportunidad. Sin embargo, es clave revisar el estado general del inmueble y del edificio para evitar gastos inesperados en refacciones, instalaciones o mantenimiento.

Las unidades a estrenar, por su parte, ofrecen instalaciones nuevas, distribuciones modernas y menores necesidades de mantenimiento en los primeros años. Su punto débil es el precio, que refleja el elevado costo de construcción actual.

Qué mirar en cada caso

En una propiedad usada resulta fundamental revisar el estado de las cañerías, la instalación eléctrica, los ascensores, los espacios comunes y el nivel de expensas. Un inmueble más barato puede terminar siendo caro si requiere una inversión importante en remodelaciones.

En el caso de los departamentos nuevos o en construcción, los especialistas recomiendan evaluar con cuidado al desarrollador, verificar antecedentes de obras anteriores y entender las condiciones de financiación. Para quienes no tienen todo el capital, un proyecto en pozo permite acceder mediante cuotas, pero implica considerar plazos de obra, mecanismos de ajuste y los riesgos asociados a la ejecución.

“No siempre conviene comprar lo más barato, conviene comprar el activo que mejor combina precio, calidad, financiación y potencial de reventa”, resume Tapiola.

La ubicación sigue mandando

La zona sigue siendo uno de los factores que más pesa en el valor final. En unidades a estrenar, Puerto Madero lidera con u$s 6.600 por m², seguido por Palermo (u$s 4.032), Belgrano (u$s 3.944), Núñez (u$s 3.641) y Colegiales (u$s 3.540).

En el segmento usado, Puerto Madero también está primero con u$s 5.937 por m². Detrás aparecen Palermo (u$s 3.047), Núñez (u$s 2.955), Belgrano (u$s 2.834) y Colegiales (u$s 2.632).

En el extremo opuesto, los barrios más accesibles son Lugano, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, Floresta y La Boca, tanto en usados como en nuevos, aunque con brechas importantes entre ambos segmentos.

La mirada del inversor

Para quienes compran para alquilar, la rentabilidad potencial es clave. Javier González, corredor inmobiliario y fundador de Rizoma Inmobiliaria, indica que hoy se pueden encontrar oportunidades con rentabilidades brutas cercanas al 6,5% anual. Una vez descontados gastos de mantenimiento, impuestos, reparaciones y períodos sin inquilino, la renta neta rondaría el 5,5% anual.

Pero el análisis no termina ahí. También hay que considerar la posible apreciación del capital: cuánto puede aumentar el valor de la propiedad con el tiempo. Una inversión inmobiliaria genera dos tipos de ganancia: la renta mensual y la diferencia entre el precio de compra y el de venta futura.

Por eso, antes de decidir, conviene evaluar ubicación, precio de entrada, demanda potencial, facilidad de reventa y el perfil de riesgo propio.

En resumen, tanto el usado como el nuevo tienen su lugar según el caso. El dato clave es no mirar solo el precio por m²: hay que analizar el costo total de propiedad, los gastos futuros y el objetivo (vivir o invertir). Con el mercado mostrando signos de reactivación, quienes puedan hacer los deberes de due diligence tienen hoy más opciones que hace un año.