Adiós a la Ley de Alquileres: qué cambia para propietarios e inquilinos en Argentina

El Congreso nacional se encamina a derogar la Ley de Alquileres sancionada en 2020, una norma que generó fuerte polémica desde su implementación. El proyecto del Ejecutivo, que ya cuenta con media sanción en Diputados, busca volver a la libertad contractual entre las partes y eliminar la obligatoriedad del ajuste por Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Para ubicarse, la ley actual obligaba a los contratos a un mínimo de tres años, establecía que los aumentos solo podían realizarse una vez por año y fijaba el índice de actualización. Además, imponía que las garantías no superaran el equivalente a un mes de alquiler y que los gastos de escribano corrieran por cuenta del propietario.

Qué se viene con el nuevo régimen

Según el texto que se discute, los plazos de los contratos volverán a ser acordados libremente entre locador y locatario. Los ajustes también podrán negociarse de forma particular, lo que podría permitir aumentos semestrales o con otros índices como el que surja de la negociación privada.

En la Ciudad de Buenos Aires, donde el mercado locativo es especialmente sensible, se espera que esta modificación reactive la oferta de departamentos. Desde la llegada de la ley de 2020, muchos propietarios retiraron sus inmuebles del mercado formal o los pasaron a alquileres temporarios para turistas.

"Lo que se sabe hasta ahora es que el proyecto mantiene la prohibición de exigir más de una garantía, pero elimina varias de las rigideces que complicaron el negocio", explicó un operador inmobiliario consultado por este medio.

Impacto para los inquilinos

Los defensores de la ley derogada argumentan que su eliminación dejará a los inquilinos en una posición de mayor vulnerabilidad. Sin el tope de un aumento anual, los locatarios podrían enfrentar subas más frecuentes y de mayor magnitud, especialmente en un contexto de inflación alta.

Sin embargo, otros analistas sostienen que la rigidez anterior generó una fuerte contracción de la oferta, lo que terminó empujando los precios iniciales de los alquileres hacia arriba. En Palermo, Recoleta y Belgrano, por ejemplo, conseguir un monoambiente por debajo de los 400 mil pesos mensuales se volvió casi imposible en los últimos dos años.

El rol de las inmobiliarias y los contratos

Las comisiones que cobran las inmobiliarias también podrían modificarse. Actualmente, en CABA la ley establece que el locador paga la comisión, pero con la derogación esto volverá a ser materia de negociación.

Cancillería no tiene injerencia en este tema, pero desde el Ministerio de Economía se espera que la medida forme parte de un paquete más amplio de desregulación económica. Fuentes del sector inmobiliario estiman que en las próximas semanas podría haber una avalancha de departamentos que vuelven al mercado tradicional una vez que se apruebe el cambio.

Qué mirar en las próximas semanas

El Senado debe tratar el proyecto en las próximas sesiones. Si se aprueba sin modificaciones, la nueva normativa entraría en vigencia de forma inmediata. Especialistas recomiendan a quienes están por firmar o renovar un contrato esperar a que se conozca el texto definitivo.

Para los inquilinos que ya tienen contratos vigentes, la ley no será retroactiva: mantendrán las condiciones pactadas hasta el vencimiento. Los que estén buscando alquiler en Buenos Aires, en cambio, ya podrían empezar a ver cambios en las ofertas una vez que el proyecto sea ley.

El debate sigue abierto y, como en toda modificación normativa de este tipo, habrá ganadores y perdedores. Lo concreto es que el mercado de alquileres en Argentina está a punto de vivir un cambio estructural después de cuatro años de rigidez legal.