Desalojo exprés: qué cambia para propietarios e inquilinos y por qué podría mejorar el mercado inmobiliario

El Senado aprobó con media sanción el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, más conocido como la norma de desalojo exprés. La iniciativa busca agilizar los desalojos cuando hay incumplimiento del contrato de alquiler y reforzar los derechos de los propietarios.

En números: según datos del sector, en la Ciudad de Buenos Aires hay más de 400.000 contratos de alquiler vigentes. Muchos propietarios se quejan de que, ante un default, el proceso judicial actual puede demorar entre 12 y 24 meses. Esta demora, sumada a la inflación, hace que muchos opten por no alquilar o pidan depósitos equivalentes a seis meses de adelanto.

Qué cambia para los propietarios

La propuesta acorta los plazos procesales. En caso de falta de pago o vencimiento del contrato sin renovación, el propietario podría obtener una orden de desalojo en un plazo estimado de entre 30 y 60 días, según el texto que se discute. Además, se facilita el lanzamiento si el inquilino no presenta defensa o si esta es considerada improcedente.

Traducido al lenguaje del que tiene que pagar las expensas y el ABL: hoy un propietario que no cobra el alquiler durante un año pierde el equivalente a entre 8 y 10 meses de renta neta después de impuestos y gastos. Con la nueva norma, ese riesgo baja y podría incentivar a más gente a poner sus departamentos en el mercado.

Qué cambia para los inquilinos

Los derechos de los inquilinos no desaparecen. La ley mantiene la obligación de intimación previa, la posibilidad de defensa y las causales tasadas (falta de pago, vencimiento, necesidad de vivienda para el propietario o su familia, entre otras). Sin embargo, se reduce el tiempo en que un inquilino puede permanecer en el inmueble sin pagar o después de finalizado el contrato.

Para el inquilino típico que gana un salario promedio en CABA, esto implica que deberá ser más cuidadoso al firmar y cumplir estrictamente los plazos. Analistas estiman que, si la ley se aprueba definitivamente, los alquileres podrían bajar entre un 5% y un 10% en términos reales porque el riesgo para el propietario disminuye y aumenta la oferta.

Por qué podría mejorar el mercado inmobiliario

El dato clave es la oferta. Desde la derogación de la ley de alquileres anterior, el mercado mostró señales de recuperación: más departamentos en alquiler y contratos más cortos. Esta norma va en la misma dirección. Al reducir el riesgo de iliquidez para el propietario, se espera que más unidades salgan al mercado, lo que en un contexto de alta inflación ayudaría a moderar los precios.

En el negocio de los que viven de alquilar (o intentan hacerlo), la mentalidad es clara: si el costo de “poner el cartel” baja, más gente lo hace. s del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires indicaron que ya se nota cautela positiva entre los dueños que estaban esperando definiciones legislativas.

Qué falta y próximos pasos

El proyecto debe ser tratado ahora en Diputados. Si se aprueba sin modificaciones sustanciales, entraría en vigencia 30 días después de su publicación en el Boletín Oficial. Hasta entonces, los contratos siguen rigiéndose por las normas actuales y por la Ley de Locaciones vigente.

Para el bolsillo de quien alquila o quiere alquilar, la señal es mixta: mayor agilidad en los desalojos puede traducirse en menos trabas para los propietarios y, eventualmente, más opciones y precios más estables. Pero también exige mayor responsabilidad al momento de firmar un contrato.

Si la tendencia se mantiene y la ley se convierte en realidad, los analistas esperan una recomposición gradual del mercado de alquileres en los próximos seis meses. Para muchos porteños, eso significaría poder volver a negociar condiciones más razonables sin el fantasma de la escasez que dominó los últimos años.